UEMOA : 4,5 milliards FCFA pour réinventer le financement du logement
BOAD Titrisation, AFINHAB, Ecobank et Proparco viennent de finaliser une opération pionnière adossée à des crédits immobiliers résidentiels. Derrière les 4,5 milliards de FCFA mobilisés se dessine une évolution plus profonde : la possibilité de faire des marchés de capitaux un véritable relais de financement du logement dans l’UEMOA.
Pendant longtemps, le financement immobilier en Afrique de l’Ouest s’est heurté à une contradiction structurelle. Les ménages ont besoin de crédits longs, parfois remboursables sur quinze ou vingt ans, tandis que les banques collectent principalement des ressources de court terme. Entre ces deux horizons, l’écart limite mécaniquement la capacité des établissements financiers à multiplier les prêts hypothécaires.
L’opération récemment finalisée par BOAD Titrisation, AFINHAB, le groupe Ecobank et Proparco cherche précisément à réduire ce décalage. D’un montant de 4,5 milliards de FCFA, soit environ 7,8 millions de dollars, cette transaction est présentée comme la première titrisation régionale portant sur des prêts hypothécaires résidentiels provenant de plusieurs établissements cédants.
Sa portée dépasse donc largement le montant levé. Elle introduit dans l’espace UEMOA un mécanisme susceptible de transformer durablement la manière dont les banques refinancent leurs portefeuilles immobiliers.
Transformer des crédits en nouvelles liquidités
Structurée par BOAD Titrisation dans le cadre du programme ZAKA, porté par AFINHAB, anciennement CRRH-UEMOA, l’opération repose sur un portefeuille de prêts hypothécaires détenus par cinq filiales ouest-africaines d’Ecobank.
Ces créances ont été regroupées dans le compartiment FCTC ZAKA RMBS ECOBANK CÔTE D’IVOIRE 2026-2038, puis transformées en titres financiers souscrits par des investisseurs régionaux et internationaux.
Le mécanisme est technique, mais son impact est concret. Lorsqu’une banque accorde un crédit immobilier, une partie de ses ressources demeure immobilisée pendant toute la durée du prêt. La titrisation permet de céder ces créances à un véhicule spécialisé, qui émet ensuite des titres adossés aux remboursements des emprunteurs.
Les banques récupèrent ainsi immédiatement des liquidités qu’elles peuvent réaffecter à de nouveaux financements. Pour les cinq filiales d’Ecobank concernées, l’opération offre donc une capacité supplémentaire à financer des acquéreurs, sans attendre l’extinction complète des prêts déjà accordés.
Cette première transaction constitue également la première opération de titrisation réalisée par Ecobank dans l’UEMOA. Elle pourrait ouvrir la voie à une mobilisation plus régulière des marchés de capitaux au service du crédit immobilier.
AFINHAB veut attirer l’épargne longue vers le logement
À travers le programme ZAKA, AFINHAB cherche à élargir les sources de financement disponibles pour l’habitat. L’enjeu consiste à compléter le refinancement bancaire classique par des instruments capables d’attirer les compagnies d’assurances, les fonds de pension, les gestionnaires d’actifs et les institutions de développement.
L’opération fait ainsi émerger une classe d’actifs encore peu développée dans la région : les Residential Mortgage-Backed Securities, ou RMBS, des titres dont les remboursements reposent sur les flux générés par des prêts immobiliers résidentiels.
Pour les investisseurs, ces instruments permettent d’accéder à des placements de long terme adossés à des actifs réels. Pour les banques, ils contribuent à libérer des ressources et à mieux aligner la durée de leur financement sur celle des crédits immobiliers.
Dans une région où le déficit est estimé à près de 1,7 million de logements, cette architecture peut devenir un levier important. Elle ne résoudra toutefois pas, à elle seule, les difficultés liées au coût du foncier, au niveau des revenus ou à la faiblesse de l’offre immobilière formelle. Elle traite néanmoins l’un des principaux points de blocage : la rareté des ressources longues.
Proparco, catalyseur de la confiance
Proparco est intervenue comme investisseur de référence en souscrivant 30 % de la tranche senior de l’émission. Cet engagement a constitué un signal important pour le marché et aurait contribué à la clôture intégrale de la souscription en quelques heures.
La présence d’une institution de financement du développement est particulièrement déterminante lors du lancement d’instruments encore nouveaux. Elle apporte un effet d’entraînement, rassure les investisseurs et facilite la démonstration de la viabilité du modèle.
Cette transaction prolonge le partenariat engagé entre Proparco, AFINHAB et Ecobank, après le lancement en 2025 du programme d’obligations sociales consacré au logement abordable.
Le véritable enjeu commence désormais. Il faudra reproduire l’opération, augmenter progressivement les volumes, maintenir une sélection rigoureuse des créances et convaincre davantage d’investisseurs institutionnels.
Les 4,5 milliards de FCFA mobilisés ne constituent donc pas une réponse complète au déficit de logements de l’UEMOA. Ils représentent toutefois un précédent. Celui d’un marché régional qui commence à transformer les crédits immobiliers en actifs financiers, afin de reconnecter l’épargne longue aux besoins réels des ménages.
Patrick Tchounjo
